广州某高校的罗老师去看二手楼时，在看楼纸上签了一个名，后来未经该中介与业主成交，结果却被中介告上法庭，要求赔偿3.6万元。据记者调查，多数中介带客户看楼时都会要求客户签署看楼纸。记者从法院系统了解到，近期因看楼纸引发的官司较多，多数以中介败诉收尾。看楼纸是否涉嫌霸王条款？是否具有法律效力？市民该如何提防诉讼风险？记者近日对此进行了调查采访。　　近日，记者以购房者的身份走访了海珠区数家房屋中介公司，了解到多数中介公司都有“看楼纸”。但由于签名之前对方会告知购房者签名是一种“证明看房”的行为，因此购房者很容易掉以轻心，对“看房纸”上的文字看得不太仔细。

 

　　记者首先来到星×地产。星×地产业务员迅速联系了多家卖主，最终敲定了位于客村立交附近的小区。看房途中，当记者询问是否可以与其他中介公司保持联系时，对方表示，这点是顾客的自由，顾客拥有货比三家的权利，但提醒记者不要透露此次看房的具体地点与报价给其他中介。记者询问原因，对方解释说：由于公司担心透露卖方详细信息，使得其他中介与卖方联系并建议其提高房价，产生不正当竞争。事后，这名业务员以“证明自己擅自离岗是带客看房”为由，要求记者在一张证明单上签名。记者没有写全名，对方也未强求。

　　记者事后仔细阅读了这张证明单，发现这是一份“委托协议书”。协议中除了写明公司提供介绍物业的基本资料外，第四条还约定“本人承诺在本协议签订后一年内，直接或间接与公司介绍的业主/业主代理人进行联系并买卖该物业的、该物业最终由本人亲属、公司、代理授权人购买/租赁的，均视为公司已促成交易。本人需向公司支付咨询、代理费，并支付等额于上述费用（成交额3%）25%的违约金”。

　　但是记者签名后，业务员未就协议书上的这条内容作任何解释，只是在要求签名时说“留个联系方式，不需要支付任何费用”。

 

　　中介为什么要让客户签这样的看楼纸呢？中介行锦×公司道出他们的苦衷。

　　他们称，带客户看房前公司做了大量预备工作，并投入了人力、资金等，才取得房源信息，核实准确地介绍房屋信息。假设没有该条款来限制买方，买方完全可以通过在中介机构免费带其看楼之后，再利用该房源信息委托其他中介机构代办或私自与业主达成交易，一来购房者可少付佣金；二来又可利用其他中介机构提供虚假证据对抗第一次带其看楼的中介机构。

　　而广州合富置业的蔡小姐则告诉记者，为了防止客户跟其他中介交易，通过他们中介公司看房都是需要签看楼纸的，而且没有时间限制，只要与其他中介交易该套房屋，都应支付3%的违约金。

 

　　广州市中级人民法院一名法官认为，“看楼纸”均是中介公司为了重复使用而预先拟定的，且条款内容在订立时未与对方协商，因此其中的“飞单”条款应认定为格式条款，但中介公司将自身利益最大化，随意扩大条款，在此基础上制定出“一边倒”的霸王条款，消费者大都不知情，处于弱势地位。由于双方信息的不对称，发生纠纷后，许多消费者以为既然已在合同上签了字，只有自认倒霉。但实际上，并不是任何合同条款都具有法律约束力，比较明显的霸王条款包括“随意扩大延长成交期限”、“无效果订金不退还”等。长期以来，个别地产中介利用“潜规则”，损害购房业主利益，排除竞争，影响了整个房地产交易市场的健康发展。

　　法官认为，目前对房屋中介的管理机构还不是很明确，“看楼书”缺乏统一标准、版本混乱。政府相关部门应规范市场，对“看楼纸”、订金支付协议、放盘合同，房屋买卖合同、租赁合同等制定出标准范本，这样既方便政府监管，也能保障消费者利益，促使房屋中介诚信经营。

 

　　霸王条款：看楼者签名起6个月内不能通过第三方，或者直接与业主交易，否则要赔偿房屋成交价的3%。

　　广州某高校的罗老师2009年时准备购买二手房，陆续找了包括金×置业在内的多家中介看房。在金×置业工作人员带其看珠江御景湾的一处二手房时，在工作人员要求下，罗老师在中介提供的看楼纸上签下自己的名字。后来，因为其他中介行对该房源的报价比金×置业便宜，最终罗老师选择了另一家中介行进行交易。2010年7月，金×置业将罗老师告上法庭，要求其根据此前签署的看楼纸，赔偿3.6万元的违约金。

　　罗老师通过对方的起诉书发现，此前自己签名的看楼纸为《中介服务确认书》(下称《确认书》)。该确认书要求罗老师在签名起6个月内不能通过第三方，或者直接与业主交易，否则要赔偿120万元“预计成交价”的3%，即3.6万元。罗老师认为，金×置业在自己签名后的确认书上用手写的方式补充了诸多对自己不利的条款，并以此向自己索赔。

　　海珠区法院审理发现，中介提供的《确认书》中“3.6万元”等手写内容均没有罗老师的签名，而中介也未能就此提供相关证据以及合理解释。法院据此认定，确实存在罗老师签名后中介再在《确认书》上添加其他内容的可能。

　　此外，《确认书》是在中介人员领罗老师看房时所签，而在这个时间中介尚未促成罗老师与业主签订买卖合同。在此情况下，就与中介达成支付违约金的协议，明显不合常理，故判决中介败诉。

 

　　霸王条款：看房后，若通过其他中介与业主达成该屋的交易，须按成交价3%的双倍计赔，并承担相关律师费，协议有效期为两年。

　　日前，越秀区锦×房地产代理公司（下称锦×公司）将客户罗先生告上法庭。

　　锦×公司称，2009年2月23日下午罗先生查看了广州市建设二马路一套民房。当日，罗先生与锦×公司签署了《看楼协议书》。《看楼协议书》约定：所看之房若能成交，须按买卖成交总价的3％的标准计付咨询费及佣金。看房后，罗先生不得再通过其他中介服务机构，或通过其他任何方式与业主达成该屋的交易。若罗先生违反约定，须按上述咨询费及佣金收取标准的双倍计赔，并承担相关律师费，协议有效期为两年。

　　2009年3月19日，锦×公司发现罗先生私下与业主达成交易，以35万元购买了上述民房。公司遂起诉并请求法院判令罗先生支付违约金2.1万元，并支付律师费1000元。

　　越秀区法院一审判决认为，锦×公司仅与罗先生到涉讼房屋查看过一次，并没有履行《看楼协议书》中约定的其他义务，该房屋交易最终并非锦×公司促成，且该民房业主并非独家委托锦×公司出售房屋，但锦×公司提供的《看楼协议书》却排除了罗先生选择其他中介机构的权利。在此情况下，锦×公司通过看楼书来限制罗先生与其他中介公司行为缺乏法律依据，故判决中介败诉。近日广州中院终审裁定，维持一审判决。

 

　　霸王条款：在一年内，看房者直接或间接与房主成交，都视为由该中介公司促成交易，须支付成交价的3%作为代理费及等额于代理费25%的违约金。

　　广州市民盘先生打算在黄埔区买房，他通过一家房屋中介去看一个标价超30万元的二手房。2009年11月，双方签订了《看房证明及委托协议书》。根据协议，如房屋成交，盘先生应支付成交价的3%作为代理费，且“在一年内，看房者直接或间接与房主成交，都视为由该中介公司促成交易，须支付上述代理费及等额于代理费25%的违约金”。

　　碰巧的是，这套房的房东是盘先生10多年的老同事何某。经考虑，盘先生告诉中介自己没相中房子，不再委托。中介公司要求盘先生和何某以书面形式承诺不会私下交易，两人随即签下承诺书。一个多月后，中介获悉盘先生和何某私下以15万元成交,于是一纸诉状告上法庭，要求盘先生支付房地产咨询及买卖代理费4500元；并支付违约金1125元。

　　法院审理认为，盘先生存在为逃避支付佣金而私自交易的恶意，确有违反诚信的行为，应支付中介费。但法院同时认为，《看房证明及委托协议书》将受该条款约束的范围无限扩大，导致中介公司只要静待其他公司促成交易，即可坐收中介佣金和违约金，且买卖双方在不存在恶意逃避佣金的前提下仍需支付双倍甚至多倍佣金，排除了买卖双方在正常交易范围内另行选择中介公司的权利。因此驳回中介公司关于索要违约金的诉求。

 

　　广东达生律师事务所的钟伟律师认为，中介的义务是提供交易机会，如果促成交易，就要支付中介报酬，而如果没有则不用给中介费。根据《合同法》规定，免除自己义务排除对方权利的格式条款无效。如果单纯一张看楼纸约定跟别的中介成交就要支付中介费和违约金，这就是无效的霸王条款。“我有意去买这个楼，你带我看一下，但我买不买是另外一回事，当然可以货比三家。”钟伟说。

　　虽然法院多会最终认定看楼纸的霸王条款无效，但若市民因此而被起诉仍要付出人力和财力去应诉，承担不必要的诉讼成本。

　　广东恒益律师事务所律师邹阳提醒道，买家签名前要仔细阅读看楼纸的相关条款，没有需要填写的空白和所有对自己不利的条款应该划去，避免中介公司补充，有疑问的地方应当要求中介做出解释说明；如双方对合同条款有修改的，在协商确认后可以直接手工更改或添加备注内容，修改的内容效力将优先于格式条款；最后，签署合同后应记载签约日期，在签订时，各方均应保留至少一份正本，最好标明本签字仅作看房之用，双方任何权利义务关系费用等均需另行签订正式的中介服务合同，同时自己保留原件，给中介拿底联。

　　有律师提醒，如果有客户确实违背诚信有意规避中介的，还是应该视为通过中介达成的交易，需要承担缔约过失责任，支付中介费。

　　但客户如何证明自己没有规避中介呢？房地产专业律师宁媛称，如果中介认为客户存在有意规避的意图，那应该由中介举证，客户不用担心如何自证清白。她建议客户在货比三家通过其他中介选中房屋后，要立即签订正式合同，这样就完全可以证明自己是通过其他中介的资源正当购得房屋。